Förvaltningsberättelse

Styrelsen och verkställande direktören för Höörs Fastighets AB (org nr 556019-3350) får härmed avge årsredovisning för bolagets verksamhet räkenskapsåret 2016-01-01 – 2016-12-31.

Styrelse

Valda av kommunfullmäktige:

Ordförande: Johan Svanberg
Vice ordförande: Anders Magnhagen
Ledamot: Arne Gustavsson
Ledamot: Susanne Asserfors
Ledamot: Gill Andersson
Ledamot: Marianne Ragntoft
Ledamot: Fredrik Stålhandske
Ledamot: Rolf Streijffert
Ledamot: Stefan Liljenberg
Personalrepresentant: Mona Schill-Ingvarsson (Kommunal)

Lekmannarevisorer valda av kommunfullmäktige i Höörs kommun:

Ordinarie: Jörgen Lindqvist
Ersättare:  Saud Korlat

Revisor valda av bolagsstämman:

Ordinarie: Öhrlings PricewaterhouseCoopers, med huvudansvarig revisor Mattias Johansson

Verkställande direktör:

Kristina Forslund (avgår 2017-02-11)
Lars Anebreid (Tf VD fr o m 2017-02-12)

Ledningsgruppen:

Kristina Forslund, Joakim Wallberg, Magnus Nilsson, Lars-Göran Persson och Anita Nilsson

Styrelsen har under året hållit 8 protokollförda sammanträden. Bolagsstämma hölls 2016-05-18

Organisationsanslutningar:

SABO, HBV, andelsföreningen Skånehem och arbetsgivarorganisationen Pacta

Ägarförhållande

Aktiebolaget Höörs Fastighets AB (HFAB) med säte i Höör är ett helägt bolag till Höörs kommun.

Verksamhet

Höörs Fastighets AB (HFAB) resultat efter finansiella poster uppgick 2016 till 9,9 Mkr (5,9).

HFABs kärnverksamhet är att förvalta och bygga bostäder samt lokaler för kommunal verksamhet. Företagets strategiska inriktning – att utifrån samhällsnyttiga, affärsmässiga och långsiktigt hållbara principer utveckla och förvalta bostäder och lokaler, samt utifrån kundens önskemål och behov tillhandahålla prisvärda och trivsamma bostäder och lokaler med god kvalitet och service – samlar HFABs uppdrag och är i enighet med Höörs vision 2025. De riktade satsningar som genomförs är planerade utifrån att HFAB ska uppfylla inriktningsmål, ägardirektiv och resultatkrav.

Bolaget har under året i produktion 32 lägenheter samt upphandlat 16 ytterligare hyresrätter, 12 stycken i Sätofta 6:89 samt 4 stycken i Fyrkanten 3. Diskussioner och planer av en ny förskola har fortgått under året. En beställning av kommunen om 12 stycken ettor fördelade på 2 olika fastigheter är gjord men ej behandlad av HFABs styrelse.

Verksamhetsåret 2016 har för bolaget inneburit, förutom nyproduktionen, stora satsningar på det planerade underhållet samt ombyggnationer samt uppförandet av moduler på beställning av kommunen. De underhållsinsatser som genomförts under året har i huvudsak omfattat fastigheter byggda mellan 1950 och 1980.

Fastighetsbeståndet

Höörs Fastighets AB (HFAB) ägde vid årets slut 54 (53) fastigheter med ca 33 000 kvm bostäder och ca 70 000 kvm lokaler, i en sammantagen uthyrningsbar area om ca 103 000 kvm. Majoriteten av fastigheterna är ägda och någon enstaka innehas med tomträtt eller arrendeavtal.

Fastigheternas värde

HFAB gör årligen en värdering av fastighetsbeståndet. Marknadsvärdet vid årets slut uppgick till 1 080,8 Mkr. Det bokförda värdet vid samma tidpunkt uppgick till 764,3 Mkr.

Värderingen är gjord som en tioårig kassaflödesanalys för varje enskild fastighet, där HFAB har lagt in grunduppgifter per fastighet och ansvarar för dess riktighet. Värden har stämts av mot gjorda försäljningar och av NAI Svefa utförda värderingar.

Försäljningar/Förvärv

Under 2016 har Sätofta 6:89 inköpts av kommunen för 1 309 000 kr.

Marknad

Höörs Fastighets AB är en stor aktör på Höörs fastighetsmarknad och har i uppdrag att vara med och bidra till att Höör utvecklas. Det finns en stark efterfrågan på hyresrätter i det äldre beståndet. I nyproduktionen är efterfrågan svagare. Bolaget bedömer att risken för vakanser i nyproduktionen är liten men med rätt byggnation kan den minimeras och i det äldre beståndet finns ingen risk de kommande åren.

Uthyrningsgraden för de kommersiella lokalerna ligger på samma nivå som föregående år och uppgår till cirka 99 % vid årsskiftet.

Hyresförhandlingar för bostäderna genomfördes i början av 2016 och resulterade i höjda bostadshyror fr o m 1 april med 0,39 %. Hyresnivån på kommunala verksamhetslokaler är reglerat i ett 25-årigt hyresavtal med ett 70 % index. Detta innebar att hyran höjdes 20160101 med 0,06 %. Det återstår 17 år av kontraktslängden.

Resultat

Resultatet för 2016 efter finansnetto uppgår till 9,9 Mkr (5,9 Mkr). I resultatet ingår en nedskrivning med 2,0 Mkr (5,0 Mkr). Nedskrivningen berör fastigheten Munkarp 4:39 (Munkarps skola), vars låga hyra medför krav på nedskrivning av dess bokförda värde med 2,0 Mkr.

Årets resultat efter bokslutsdispositioner och skatt uppgår till 5,7 Mkr  (8,2 Mkr).
Omsättningen uppgick till 136,6 Mkr (127,1 Mkr).

Trots i stort sett obefintlig hyreshöjning 2016 har alltså bolagets intäkter ökat med 9,5 Mkr jämfört med 2015. Bakgrunden till ökningen hänför sig primärt till att bolaget utfört projekt på uppdrag av Höörs Kommun gällande fastigheterna Klubban 1, Sätofta 18:54 (Sätoftaskolan) samt på Visdomen 4 (Ringsjöskolan). Projekteten avser ombyggnad av Klubban för ensamkommande flyktingbarn och installation och byggnation av skol- och förskolemoduler på Ringsjö- respektive Sätoftaskolan. Total projektkostnad för dessa uppgår till ca 6,0 Mkr som därför ökat såväl intäkts- som kostnadsmassan i bolaget i motsvarande omfattning. Likaså har bolagets intäkter (och kostnader) ökat med ca 1,0 Mkr baserat på hyresavtal med Expandia för ovan nämnda moduler.

De resultatförda reparations- och underhållskostnaderna uppgick totalt till 14,4 (12,0) Mkr. I tillägg har cirka 68,0 Mkr investerats (i pågående och avslutade projekt) i planerat underhåll, ombyggnationer och nyproduktion genomförts under 2016. Det största projektet avser byggnationen av 2 st Kombohus med 32 st lägenheter på fastigheten Badhuset 2 som kommer att färdigställas under sommaren 2017.

Vid årets slut hade HFAB en oförändrad låneskuld om 748,4 Mkr jämfört med 2015. Borgensramen för bolaget har under året varit 800 Mkr.
För att uppnå en effektiv och flexibel hantering av ränterisken i bolagets skuldportfölj används finansiella derivatinstrument i form av ränteswapar. Den genomsnittliga räntan under året har varit 2,6% (2,4%) exklusive borgensavgift på 0,4 % till Höörs kommun.

Den genomsnittliga belåningsgraden i förhållande till bokfört värde på fastigheterna var vid årets utgång 98% (96%). I förhållande till marknadsvärdet var belåningsgraden 69% (74) %.

Eget kapital

Eget kapital ökar med årets resultat på 5,7 Mkr och till följd av ett aktieägartillskott på 8,9 Mkr (avseende kompensation för hyresbortfall för fastigheten Badhuset 2). Tillsammans med utbetald utdelning till Höörs kommun på 0,6 Mkr blir total förändring i eget kapital 14,0 Mkr. Detta bidrar till att bolaget soliditet vid årets utgång förbättrats till 9,8% (8,2%). Styrelsens förslag och motivering till vinstdisposition har sammanställts på sidan 44 i årsredovisningen.

Balanserat resultat + årets resultat uppgår till 23,251Tkr. Föreslagen utdelning på 536 Tkr är i enlighet med avkastningskravet i ägardirektiven. I ny räkning föreslås därför 22,715 Tkr balanseras.

EGET KAPITAL
Bundet Eget kapital Fritt Eget kapital Totalt Eget kapital
Aktiekapital Uppskrivningsfond Reservfond Balanserad vinst eller förlust Årets resultat
Vid årets början 40 000 12 000 50 9 249 61 299
Erhållet aktieägartillskott 8 900 8 900
Utbetald utdelning -632 -632
Årets resultat 5 734 5 734
Vid årets slut 40 000 12 000 50 17 517 5 734 75 301

Nyckeltal

Nyckeltal 2016 2015 2014 2013* 2012*
Omsättning, Mkr  136,6 127,1 126,3 120,3 118,5
Resultat efter finansnetto, Mkr  9,9 5,9 13,9 −13,1 6,7
Räntetäckningsgrad, ggr  1,47 1,28 1,6 0,52 1,26
Avkastning på eget kapital, %  11,7 8,5 21,9 −22,8 11,7
Balansomslutning, Mkr  867,3 850,0 861,8 847,3 860,5
Aktiverade investeringar, Mkr  14,9 38,0 79,4 5,9 14,5
Soliditet  9,8 8,2 7,4 6,8 6,6
Nettoskuld/lån, Mkr  748 748 748 753 761
Ränteswapar, Mkr  688 618 618 693 719
Genomsnittlig ränta, %**  2,59 2,36 3,03 3,6 3,32

Personal och organisation

VD sa upp sig i november och rekrytering av ny permanent VD pågår. Medelantal årsarbetare anställda under året var 52 (49) varav 33 (27) kvinnor och 19 (22) män. Organisationen är förankrad och stärker bolagets förvaltnings- och produktionsförmåga och säkerställer att strategiska överväganden är en del i all verksamhet.  Vår organisation verkar som en helhet och är flexibel för att kunna möta omvärldsförändringar. Organisationsutvecklingen är ett ständigt pågående arbete och präglas av utarbetande av enhetligt arbetssätt grundade på process- och rutinbeskrivningar.

Miljö

Två av HFABs prioriterade miljöfrågor är minskad energianvändning och klimatpåverkan. En annan viktig del i bolagets miljöarbete är att begränsa användningen av farliga kemiska ämnen för att minska den negativa påverkan på hälsa och miljö.

Omfattande insatser har genomförts för att energieffektivisera och minska utsläppen av växthusgaser och göra miljömässigt bra materialval. Byggmaterialfrågan är och kommer att bli allt viktigare i byggsektorn och är avgörande för att uppnå ett hållbart byggande.

Riskhantering

Hyresutveckling

Höör är en tillväxtkommun och som en del av Öresundsregionen bedöms vakanser på bostäder framöver vara obefintliga. Vad gäller lokalvakanser ser vi idag ingen större risk då kommunen är vår absolut största hyresgäst.

De senaste åren har hyreshöjningarna inte stått i relation till fastighetskostnadernas ökningar. Hyran för bostäder bestäms årligen efter förhandling mellan representanter från HFAB och Hyresgästföreningen.  Lokalhyresökningarna styrs av KPI. På sikt kan denna differens mellan intäkter och kostnader bli en risk.

Nyproduktion

HFABs bidrag till kommunens målsättning om fler bostäder, framför allt hyresrätter, är att påbörja byggnationen av 10 lgh/år över tid. Att producera bostäder till en kostnad som motsvaras av inflyttningshyrorna är en utmaning för bolaget. HFAB arbetar kontinuerligt för att säkerställa en kostnadseffektiv nyproduktion av bostäder. Nyproduktionen i Höör kräver oftast en nedskrivning på ca 10 %.

Fastighetskostnader

Höörs Fastighets AB arbetar med att uppnå målet med en långsiktigt effektiv förvaltning och god service. Med god underhållsplanering minskar kostnaderna för oförutsedda åtgärder. HFABs arbete med energieffektivisering är ett av bolagets mest prioriterade områden. HFABs arbete med att nå Skåneinitiativet (20 % minskning av energiförbrukningen under 2016 jämfört med 2007 års förbrukning) har lyckats i år slutade på hela 24 %. Cirka 25-30% av bolagets fastighetskostnader avser energi. En effektivisering av hela beståndet påverkar i hög grad bolagets fastighetskostnader vilket föranlett att styrelsen beslutat om ett nytt energiprojekt där hela beståndet ska minska sin energiförbrukning med 20 % till 2020. Förändringar i taxor, skatter, avgifter och andra regleringar har direkt inverkan på bolagets ekonomiska resultat.

Finansiering

Bolagets finansiella kostnader kommer öka i takt med ökande investeringar. Ränteläget har mycket stor påverkan på bolagets resultat. Räntekostnaderna är en av de största kostnadsposterna. För att hålla räntekostnaderna på en jämn och kontrollerad nivå arbetar vi med derivatinstrument i enlighet med vår finanspolicy. Bolaget följer aktivt kapital- och räntemarknadens utveckling för att undvika att hamna i en dålig position framöver.

Administrativa risker

HFAB har en systematisk hantering av den interna kontrollen, som innehåller riskbedömningar av både måluppfyllelse och uppföljning av efterlevande av riktlinjer och rutiner. Resultatet av granskningarna rapporteras till styrelse och ägare. Årets granskning visar att vi har tillfredställande rutiner och instruktioner samt att uppdraget utförts på ett betryggande sätt.

Utsikter 2017

Höörs Fastighets ABs ambition är att ligga i framkant både när det gäller energi, miljötänkande och nyproduktion. HFAB står såväl idag som i framtiden, för bra bostäder, tryggt boende samt framtida visioner. Vi tror att Höörs kommun framöver kommer att bli än mer attraktivt att bo i.

Ett nybyggnadsprojekt är i produktion och 1 augusti 2017 är det inflyttning i 32 nya hyresrätter. Två projekt kommer startas upp våren 2017, de har upphandlats och kontrakterats under 2016. Betalningsviljan för en nyproducerad hyreslägenhet i Höör sviktar något vilket givetvis gör det till en risk med så mycket nyproduktion och nedskrivning är budgeterad. Men på sikt kommer dessa projekt att vara bra både för bolaget och för Höör. Fastighetsförvaltning handlar om långsiktighet och en fastighets livscykel. Ur de aspekterna är nyproduktion en bra affär för HFAB.

Det ekonomiska läget i världen påverkar oss mycket. Med bolagets höga belåning är vi mycket räntekänsliga vilket gör att vi måste fortsätta arbeta aktivt med vår lånestock och använda de finansiella instrument som vår finanspolicy tillåter.

Det låga ränteläget fortsätter att gynna oss och ger oss möjlighet att arbeta vidare med underhållet i bostadsfastigheterna och hålla en god underhållsnivå i de kommunala verksamhetslokalerna. För 2017 har HFAB en mycket ambitiös investerings- och underhållsbudget.

Vi ser att efterfrågan på våra hyreslägenheter i det äldre beståndet är fortsatt hög och dessa har i stort sett inga vakanser. Detta ger oss en god framtidstro även gällande nyproducerade hyresrätter. Med rätt marknadsanalys och anpassning på nyproduktionen torde Höörs bostadsmarknad klara en produktionstakt på ca 10 lägenheter om året.

Uthyrningsläget avseende lokaler var under 2016 fortsatt tufft på grund av lågkonjunkturen, i kombination med att fysiska butiker ”drabbas” av ökad internethandel. Under 2016 har dock kv Mejeriets butikslokaler hyrts ut till Höörs kommun att användas till kontorslokaler. Kv Fyrkantens lokaler kommer under 2017 omvandlas till 4 stycken lägenheter.

Vårt nya helintegrerade affärssystem ger oss en mycket bra möjlighet att följa upp ekonomin på fastighetsnivå och arbeta fram strategier för vårt fastighetsägande framöver. Arbetet med långsiktiga underhållsplaner är nu i mål och ligger till grund för framtida analyser och strategier. Det hjälper oss att bli ett modernt och offensivt fastighetsbolag – ett viktigt instrument för vår ägare i utvecklingen av Höör.

Våra ambitioner är att fortsätta på den inslagna vägen och med energieffektiviseringar, måluppfyllelse, samverkan och kommunikation leva upp till styrelsens och ägarens krav. Vår storlek ger oss möjlighet att påverka miljön i positiv riktning. Vi tror att vi därmed kan fungera som inspirationskälla och föredöme i Höör.

Arbetet med energieffektiviseringar kommer att fortsätta och utökas till hela fastighetsportföljen samt intensifieras för att kunna nå målet  om 20 % minskning till 2020. Tanken är att minskad energianvändning ska minst möta kostnadsökningarna på energi.

Dialogen med våra kunder är av största vikt för vår framgång som bolag och för att vara en aktiv part på Höörs fastighetsmarknad, i enlighet med vår ägares intentioner. Vi kommer därför att fortsätta med kundenkäter och prioritera kommunikationen med kunderna, i form av bl.a. kundbesök och bomöten.

Arbete med att se över vår organisation, struktur, policys, processer och rutiner har fortsatt under 2016 och är ett arbete som måste ske kontinuerligt och blir aldrig klart. Det är ett arbete som kommer att fortsätta även under 2017. Vidare ska affärsplanen med dess mål och kundfokus hållas levande och vara känt i hela organisationen.

Det finns en stark framtidstro i Höörs kommun och vi vill och kommer att vara en aktiv part i utvecklingen. Ett flertal projekt finns i diskussions- och planeringsfasen. Detta gäller såväl bostäder och kommunala verksamhetslokaler såsom förskolor och LSS-boenden. På lite längre sikt ser vi ett ökat behov av kommunala verksamhetslokaler.

Vår värdegrund ”genom arbetsglädje och nytänkande är vi professionella och affärsmässiga” tar vi med oss in i 2017 som ledstjärna för vårt fortsatta arbete med att bidra till att Höör ska upplevas som attraktivt att bo och arbeta i.

Känslighetsanalys Förändring
(%-enheter)
Resultat 2016 (Mkr)
Brutto hyresintäkter +/-  1  1,4
Vakansgrad +/-  2  2,8
Fastighetskostnader +/-  1  0,5
Genomsnittsränta lån +/-  1  7,5